ACTIONS D’ UNIBAIL-RODAMCO (URW): PERFORMANCE 2025, MOTEURS, JALONS ET RISQUES — QUE SURVEILLER EN 2026 ?

Analyse de la performance boursière URW en 2025

En 2025, l’action Unibail-Rodamco-Westfield (URW) a suscité un regain d’intérêt de la part des investisseurs. Le géant européen de l’immobilier commercial, qui opère majoritairement dans des centres commerciaux premium situés en Europe et aux États-Unis, a connu une année marquée par une combinaison de redressement opérationnel et de repositionnement stratégique.

En Bourse, l’action URW a affiché une progression modérée mais régulière. Le titre, après une forte volatilité durant la crise sanitaire, a retrouvé une trajectoire haussière portée par :

• Une amélioration des résultats financiers : L'EBITDA a progressé grâce à la reprise des loyers dans les centres commerciaux et à la réduction de la vacance locative.
• Une rotation d’actifs maîtrisée : Avec la vente ciblée d’actifs non stratégiques, principalement en périphérie ou dans des zones moins rentables, l’entreprise a renforcé son bilan.
• Un rendement du dividende attractif : Le groupe a repris la distribution d’un dividende compétitif, attirant ainsi les investisseurs axés sur le revenu.
• Une discipline financière accrue : Le ratio d’endettement net sur valeur brute (LTV) reste sous surveillance vigilante, et a été réduit pour atteindre des niveaux plus soutenables (~35-37%).

Sur les douze mois de 2025, l’action URW a progressé d’environ 12 %, surperformant l’indice sectoriel immobilier européen tout en restant sous les niveaux d’avant 2020, ce qui souligne une phase de transition plus que de croissance explosive.

Cependant, certaines ombres ont pesé sur la dynamique du groupe : la dette reste élevée par rapport aux standards historiques (environ 18-19 milliards €), les taux d’intérêt en zone euro et aux États-Unis demeurent élevés, et la fréquentation des centres commerciaux n’a pas totalement retrouvé les niveaux pré-pandémie.

En conclusion, la performance 2025 reflète une stabilisation positive plus qu’un rebond fulgurant. Les investisseurs long terme restent prudents mais engagés, dans l’attente d’un repositionnement complet du modèle URW vers un immobilier plus mixte et ancré localement.

Quels moteurs ont poussé URW en 2025 ?

Pour comprendre la trajectoire boursière d’URW sur l’exercice 2025, il est essentiel de disséquer les moteurs internes et externes qui ont soutenu la performance du groupe. Ces moteurs, tant opérationnels que financiers, ont joué un rôle crucial dans la stabilisation de sa capitalisation boursière après plusieurs années de turbulence.

1. Redressage opérationnel des centres commerciaux

Le cœur du modèle de revenus d’URW repose sur les loyers perçus dans ses centres commerciaux. En 2025, l’augmentation du taux d’occupation des espaces (près de 94 % en moyenne) et les hausses contractuelles des loyers ont soutenu les revenus nets locatifs à hauteur de +5,8 % par rapport à 2024.

Des initiatives comme la redynamisation des espaces (intégration de loisirs, coworking, food courts) et l’ancrage local des enseignes ont permis d’attirer davantage de public. La contribution des grands centres comme les 4 Temps (Paris), Westfield London ou Westfield Century City (Los Angeles) s’est révélée particulièrement robuste.

2. Optimisation de portefeuille et cessions ciblées

URW a poursuivi sa stratégie de désendettement par la cession d’actifs non stratégiques, avec près de 1,2 milliard d’euros de ventes en 2025, concentrées sur les actifs secondaires ou hors zone cœur. Cela a permis de réduire légèrement le niveau de dette tout en consolidant les actifs à forte valeur ajoutée.

3. Repositionnement vers l'immobilier mixte

Les premiers projets de transformation de centres commerciaux en lieux de vie à usage mixte (combinants commerce, logement, bureaux) ont démarré, notamment à Hambourg et Madrid. Ces projets anticipent les tendances de fond liées aux modes de consommation post-COVID, à la réduction des déplacements et à l’urbanisme de proximité.

4. Diversification géographique maîtrisée

Malgré un poids important de l’Europe dans le portefeuille, URW a tiré profit de la performance améliorée du marché nord-américain. La fréquentation dans les malls américains a été soutenue par une croissance démographique urbaine et un regain du tourisme intérieur depuis mi-2024.

5. Relations locataires-investisseurs renforcées

Le dialogue soutenu avec les locataires et la flexibilité contractuelle offerte par les nouvelles formules de bail ont permis de réengager de grandes enseignes, tout en répondant aux interrogations des investisseurs institutionnels sur la pérennité du modèle.

En somme, l’année 2025 a été marquée par une gestion pro-active et une adaptation disciplinée au nouveau paradigme de l’immobilier commercial. Les moteurs identifiés restent solides, mais leur efficacité à long terme dépendra du contexte macroéconomique de 2026.

Quels éléments surveiller en 2026 ?

Avec une stabilisation partielle ayant eu lieu en 2025, les perspectives pour URW en 2026 dépendront de plusieurs jalons stratégiques et de sources de risques toujours latentes. Les investisseurs à horizon 12-18 mois devront rester particulièrement attentifs aux développements suivants :

1. Taux d’intérêt et répercussions sur la valorisation

Alors que la BCE et la Fed ont maintenu des taux d’intérêt relativement élevés tout au long de 2025, une éventuelle détente monétaire pourrait améliorer la valorisation des actifs immobiliers de rendement. URW, dont la dette est en partie variable, pourrait bénéficier d’un recul des taux. À l’inverse, leur maintien à des niveaux élevés freinerait les possibilités de refinancement à coût avantageux.

2. Réduction de dette et notation financière

Le groupe poursuit sa politique de désendettement. Une nouvelle série de cessions est annoncée pour un montant approximatif d’1 milliard € en 2026. Le maintien d’une notation investment-grade (BBB ou supérieur) est crucial pour garantir un accès fluide au marché obligataire et rassurer les actionnaires long-terme institutionnels.

3. Transition vers un modèle hybride

La transformation progressiste d’un immobilier 100 % retail vers un immobilier mixte va entrer dans une phase décisive. URW espère inaugurer ses premières opérations hybrides d’ici fin 2026. Le succès de ces reconversions servira de catalyseur à sa croissance future.

4. Enjeux environnementaux et ESG

La pression réglementaire ESG (environnement, social, gouvernance) s’intensifie, notamment en France mais aussi dans l’UE avec la directive CSRD. URW devra démontrer la réduction de son empreinte carbone sur ses sites et améliorer la transparence de ses pratiques sociales et de gouvernance. Ces enjeux peuvent impacter tant la valorisation que l’éligibilité aux fonds durables.

5. Volatilité macroéconomique et consommation

Le ralentissement économique observé dans plusieurs pays européens pourrait freiner la consommation, ce qui affectera mécaniquement les performances des commerces locataires d’URW. Une détérioration du pouvoir d’achat couplée à l’inflation énergétique serait néfaste au trafic dans les centres.

Enfin, le développement du e-commerce, bien qu’en recul par rapport à son pic de 2021-2022, représente toujours une menace pour les centres commerciaux physiques, renforçant le besoin de repenser l’expérience client en présentiel.

En conclusion, 2026 sera une année charnière pour URW, confronté à la nécessité de prouver la résilience de son modèle actualisé, tout en maintenant une trajectoire financière saine. L’équilibre entre rendement immédiat et investissement stratégique de long terme sera déterminant.